Yargitay'dan Ev Sahibi Ve Kiracilari Yakindan Ilgilendiren Karar
Yargitay 3. Hukuk Dairesi, kiraci ile mal sahiplerini ilgilendiren önemli bir karara imza atti. Yargitay 3. Hukuk Dairesi, "Kiralanan kullanima elverisli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödenecegi yönünde sözlesmeye konulan hükümler geçersizdir" dedi.
Içtihat Bülteni’nden edinilen bilgiye göre, davaci; 2019 tarihli ve on yil süreli sözlesme ile davaliya ait tasinmazda kiraci oldugunu, sözlesmede kiralananin dügün salonu olarak kullanilacaginin ve baska hedefle tasarruf edilemeyeceginin kararlastirildigini, ülkemizde de artan Covid-19 salgini sebebiyle pek çok toplu organizasyonun iptal edilmesi, kamu kurumlarinda ivedi isler disinda faaliyetin askiya alinmasi ve 16 Mart 2020 tarihinden itibaren tüm illerde dügün ve nisan salonlari faaliyetlerinin durdurulmasi sonucunda, 17 Mart 2020 tarihli ihtarname ile faaliyete yeniden izin verilene kadar kira ödemesi yapamayacagini davaliya bildirdigini, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma sarti ile faaliyete izin verilmesine ragmen, alinan önlemlerin dügün etkinliklerine katilimci sayisini, kiralananin kullanabilecegi alani ve dolayisiyla kiralanandan bekledigi faydayi ciddi sekilde düsürecegini, böylece baslangiçta var olan edimler dengesinin aleyhine bozuldugunu ileri sürerek; aylik net 62 bin 573 lira 50 kurus olan kira bedelinin 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylik net 30 bin liraya uyarlanmasina karar verilmesini talep etti.
Davali; kira sözlesmesinde uyarlama talep edilmeyeceginin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanilmasa dahi kira bedelinin ödeneceginin kararlastirildigini, bu nedenle kiracinin Covid-19 salgini nedeniyle müsterilerinin azaldigi gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasini talep edemeyecegini savunarak, davanin reddini istedi.
Ilk Derece Mahkemesi uyarlama talebini kismen kabul etti
Ilk Derece Mahkemesince; kira sözlesmesinde olumsuz uyarlama kaydi bulunmasina ragmen yine de kira sözlesmesinin degisen sartlara göre uyarlanmasinin Yargitay içtihatlarinda da kabul gördügü, 2020 yili Mart ayindan beri dünya çapinda yasanan salgin hastaligin sosyal dengeyi etkiledigi, bu salgin hastaligin öngörülebilir nitelikte olmadigi, dügün salonlarinin çalismasina resmi kararlarla ara verildigi, 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen sartlarin olustugu gerekçesiyle; davanin kismen kabulüne karar verildi.
Ilk Derece Mahkemesi kararina karsi, taraflarca istinaf yoluna basvuruldu.
Bölge Adliye Mahkemesi davayi reddetti
Bölge Adliye Mahkemesince, davaya konu 2019 baslangiç tarihli ve on yil süreli kira sözlesmesinin (1.3.) maddesinde; kiracinin her ne sebeple olursa olsun kira sözlesmesi devam ettigi sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceginin belirtildigi ve 6102 Sayili Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi geregince tacir sifatini tasiyan davacinin basiretli davranmasi gerektigi, kira sözlesmesindeki açik hükümler karsisinda davaci kiracinin kira bedelinden indirim yapilmasini isteyemeyecegi, Ilk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapilmasinin dogru olmadigi gerekçesiyle; davacinin istinaf basvurusunun esastan reddine, davalinin istinaf basvurusunun kabulü ile Ilk Derece Mahkemesi kararinin kaldirilmasina, davanin ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verildi.
Karar, davaci vekili tarafindan temyiz edildi.
Yargitay 3. Hukuk Dairesi davaci kiraciyi hakli buldu
Dosyayi ele alan Yargitay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâminda su ifadelere yer verdi:
"Söz konusu sözlesme hükümleri birlikte degerlendirildiginde; kiraya verenin, kiralanani kullanima elverisli halde bulundurmasa dahi kiracinin kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirecegine iliskin hükümler ile 6098 sayili Kanun’un 301. maddesinin emredici hükmü, davaci kiraci aleyhine (davali kiraya veren lehine) degistirilmistir. Dolayisiyla sözlesmenin anilan bu hükümleri, ayni Kanun’un 27. maddesi uyarinca kesin olarak geçersizdir. Diger taraftan, bu hükümlerin geçersiz olmasi, sözlesmenin diger hükümlerini etkilememektedir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözlesmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralanani sözlesmede kararlastirilan kullanim amacina elverisli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracinin kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduguna dair hükümlerin geçersiz oldugu; Covid-19 salgin hastaligi sebebiyle alinan idari yasak ve tedbirlerin etkin oldugu dönemle sinirli olmak üzere, davaci kiracinin 6098 sayili Kanun’un 138. maddesi uyarinca uyarlamaya dayali olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta hakli bulundugu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçeklestirilmesi gerekirken; yanilgili degerlendirme ile Ilk Derece Mahkemesi hükmü kaldirilarak davanin tümden reddine karar verilmis olmasi dogru görülmemis, bozmayi gerektirmistir."
Kaynak: İHA
Davali; kira sözlesmesinde uyarlama talep edilmeyeceginin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanilmasa dahi kira bedelinin ödeneceginin kararlastirildigini, bu nedenle kiracinin Covid-19 salgini nedeniyle müsterilerinin azaldigi gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasini talep edemeyecegini savunarak, davanin reddini istedi.
Ilk Derece Mahkemesi uyarlama talebini kismen kabul etti
Ilk Derece Mahkemesince; kira sözlesmesinde olumsuz uyarlama kaydi bulunmasina ragmen yine de kira sözlesmesinin degisen sartlara göre uyarlanmasinin Yargitay içtihatlarinda da kabul gördügü, 2020 yili Mart ayindan beri dünya çapinda yasanan salgin hastaligin sosyal dengeyi etkiledigi, bu salgin hastaligin öngörülebilir nitelikte olmadigi, dügün salonlarinin çalismasina resmi kararlarla ara verildigi, 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen sartlarin olustugu gerekçesiyle; davanin kismen kabulüne karar verildi.
Ilk Derece Mahkemesi kararina karsi, taraflarca istinaf yoluna basvuruldu.
Bölge Adliye Mahkemesi davayi reddetti
Bölge Adliye Mahkemesince, davaya konu 2019 baslangiç tarihli ve on yil süreli kira sözlesmesinin (1.3.) maddesinde; kiracinin her ne sebeple olursa olsun kira sözlesmesi devam ettigi sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceginin belirtildigi ve 6102 Sayili Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi geregince tacir sifatini tasiyan davacinin basiretli davranmasi gerektigi, kira sözlesmesindeki açik hükümler karsisinda davaci kiracinin kira bedelinden indirim yapilmasini isteyemeyecegi, Ilk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapilmasinin dogru olmadigi gerekçesiyle; davacinin istinaf basvurusunun esastan reddine, davalinin istinaf basvurusunun kabulü ile Ilk Derece Mahkemesi kararinin kaldirilmasina, davanin ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verildi.
Karar, davaci vekili tarafindan temyiz edildi.
Yargitay 3. Hukuk Dairesi davaci kiraciyi hakli buldu
Dosyayi ele alan Yargitay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâminda su ifadelere yer verdi:
"Söz konusu sözlesme hükümleri birlikte degerlendirildiginde; kiraya verenin, kiralanani kullanima elverisli halde bulundurmasa dahi kiracinin kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirecegine iliskin hükümler ile 6098 sayili Kanun’un 301. maddesinin emredici hükmü, davaci kiraci aleyhine (davali kiraya veren lehine) degistirilmistir. Dolayisiyla sözlesmenin anilan bu hükümleri, ayni Kanun’un 27. maddesi uyarinca kesin olarak geçersizdir. Diger taraftan, bu hükümlerin geçersiz olmasi, sözlesmenin diger hükümlerini etkilememektedir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözlesmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralanani sözlesmede kararlastirilan kullanim amacina elverisli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracinin kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduguna dair hükümlerin geçersiz oldugu; Covid-19 salgin hastaligi sebebiyle alinan idari yasak ve tedbirlerin etkin oldugu dönemle sinirli olmak üzere, davaci kiracinin 6098 sayili Kanun’un 138. maddesi uyarinca uyarlamaya dayali olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta hakli bulundugu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçeklestirilmesi gerekirken; yanilgili degerlendirme ile Ilk Derece Mahkemesi hükmü kaldirilarak davanin tümden reddine karar verilmis olmasi dogru görülmemis, bozmayi gerektirmistir."