Kira Artisini Sinirlayan Düzenlemeye Iliskin Merak Edilenler

Kira artisini bir yil süre ile yüzde 25’le sinirlayan düzenleme yürürlüge girdi. Konut sektöründe fiyat artislarini dengelemek üzere alinan kararin etkilerini degerlendiren Dr. Ögr. Üyesi Nihal Ural, “Enflasyon orani karsisinda zor durumda kalmak istemeyen ve yeni kira sözlesmeleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayi arzu edecek kiraya verenler, kiracilardan "tarihi bos birakilmis tahliye taahhüdü" almanin yollarini arayacaklardir” dedi.



Düzenlemenin sadece ‘konut kiralarina’ iliskin oldugunun altini çizen Ural, “Diger kira sözlesmeleri bu düzenlemeden etkilenmeyeceklerdir. Buna göre çatili isyerlerine iliskin kira sözlesmelerinde TBK m. 344 hükmü ve sözlesme hükümleri uygulanmaya devam edecektir. Dolayisiyla çatili isyerlerinde yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yilinda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylik ortalamalara göre degisim oranini geçmemek kosuluyla yapilan anlasmalar geçerliligini koruyacaktir” ifadelerini kullandi.

Düzenlemenin kira sözlesmesi devam eden ve 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasinda yenilenecek kira sözlesmeleri için geçerli olacagini belirten Ural, “11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenmis kira sözlesmeleri bundan etkilenmeyecek, düzenleme geçmise etkili degil, yürürlüge girdigi tarihten 1 Temmuz 2023 tarihi dahil olmak üzere uygulanacaktir” diye konustu.



“Tespit davasi yolu açik”

Ural, yeni düzenlemenin kaç yillik olursa olsun 5 yil ve üzeri devam eden kira sözlesmelerinde kiraya verenlerin ‘kira bedelinin yeniden belirlenmesi’ için tespit davasi açmalarinin önüne geçemeyecegini vurgulayarak, “Buna göre, düzenlemenin yürürlüge girdigi 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihleri arasinda 5 yili doldurmus kira sözlesmelerinde kiraya verenler yeni düzenlemedeki yüzde 25 artis oranindan etkilenmeksizin kira bedelinin emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini isteyebileceklerdir. Hakim kira bedelinin yeniden belirlerken mevcut kira sözlesmesindeki bedel, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre bir degerlendirme yapip kararini verecektir. Yeni düzenleme kira uyusmazliklarina ve kiracilarin artan kira bedellerine karsi korunmalarini saglamayi hedefleyen geçici bir düzenlemedir. Konut kiralarinda artan enflasyon karsisinda yapilacak kira artis orani nedeniyle kiraya verenler karsisinda kiracilar korunmaya çalisilmis kira artis orani nedeniyle kiraya veren ve kiracilar arasinda yasanacak anlasmazliklarin kisa süreligine de olsa askiya alinmasi hedeflenmistir” seklinde konustu.



Mevcut enflasyon ve artacagi öngörülen enflasyon karsisinda kiraya verenlerin de farkli yollardan kendilerini korumaya alacaklari bunun da aslinda yine kiracilari olumsuz yönde etkileyecegini bildiren Ural, “Kiraya verenler kira artis oraninin enflasyonun çok çok altinda birakilarak yüzde 25 sinirina çekilmesi karsisinda kendilerini yeni kira sözlesmelerindeki kira bedellerini rayicin üzerinde kiralayarak yenilemede artista elde edemeyecekleri orani yeni kira sözlesmelerinde yüksek kira bedelleri belirleyerek korumaya çalisacaklardir. Bu durum da yine yeni kiracilari daha yüksek bedelli kira sözlesmeleri ile karsi karsiya birakacaktir. Yeniden kiraya veremeyen yani mevcut kira sözlesmeleri devam eden kiraya verenler de kira sözlesmesini sona erdirmenin arayisi içerisine gireceklerdir. Bu konuda özellikle konutlari tanidiklarina satis gibi göstererek ya da intifa hakki tesis ederek, yeni malikin ihtiyaci sebebiyle tahliye yolunu tercih ederek, kiracilari konuttan tahliye ettirip, yeniden yeni bedellerle kira sözlesmesi yapmak isteyeceklerdir. Ancak bu yol kiraya verenler tarafindan tercih edildiginde, "yeniden kiralama yasagi" ile karsi karsiya kalinacagi da unutmamalidir. Ihtiyaç sebebiyle tahliye gerçeklestirip, ancak ihtiyaç için kullanilmayip, daha sonradan yeniden konut kirasina iliskin sözlesme yapildiginda, kiracilar da son bir yillik kira bedeli toplamindan az olmamak üzere tazminat talep etme imkanini bulacaklardir” dedi.



"Tarihi bos birakilmis tahliye taahhüdü’ almanin yollari aranacak"

Ural, yeni düzenlemenin kiraci ve kiraya verenleri bir sorunla daha karsi karsiya birakabilecegini söyleyerek, söyle konustu: “Yüksek enflasyon orani karsisinda zor durumda kalmak istemeyen ve yeni kira sözlesmeleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayi arzu edecek kiraya verenler kiracilardan "tarihi bos birakilmis tahliye taahhüdü" almanin yollarini arayacaklardir. Degisiklikten önce kira artis orani yukarida alintiladigimiz TBK m. 344/1 uyarinca enflasyonun son 12 aylik ortalamasi dikkate alinarak hesaplaniyordu. Mayis 2022 için kira artis orani yüzde 39,33 olarak belirlenmistir. Ekonomistlere göre Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakildiginda bu oranin çok çok üzerine çikacagi öngörülmektedir. Uzmanlara göre öngörülen oranlarin Temmuz ayinda yüzde 50’ye yaklasmasi, Ekim ayinda yüzde 60’i asmasi Aralik ayinda ise yüzde 70’e dayanmasi beklenmektedir. Sözlesmede taraflarin kira artis oranini belirlemedikleri ve bu konuda anlasmazliga düstükleri durumda Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin ikinci hâkimlere çevredeki emsallerine göre artis yapma imkani taniyordu. Yeni Düzenleme, "Bu fikra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fikrasi uyarinca hâkim tarafindan verilen kararlar bakimindan da uygulanir" diyerek hâkimin artis yapma imkanini da yüzde 25 baraji ile sabitlemistir."

"Konut kiralamalarinda azalis olabilir"

Ural, "Yeni düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2022 tarihine kadar konut kiralamalari önemli ölçüde azalacak ve durma noktasina gelecektir. Zira 1 Temmuz 2023’e kadar etkili olacak bu kural, yeni bir kanunla süre uzatilma yoluna gidilmedigi sürece 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira sözlesmelerini etkilemeyecektir. Kira artis oranina iliskin yapilan yeni düzenleme ile getirilen yüzde 25 orani, enflasyonun resmi yüzde 80, özel kuruluslarin hesaplamasiyla 160’i geçtigi su dönemlerde kiraya verenler aleyhine "asiri sinirlama" getirmistir. Bu durumun Anayasa’nin "ölçülülük" kuramini ortadan kaldirdigi ve Anayasanin ölçülülük ilkesine aykirilik teskil ettigi kabul edilmektedir. Bu durumun Anayasa’ya aykiriligi iddia edilip Anayasa Mahkemesi’ne basvurulmasi ve Mahkeme’nin de Kanun’un iptaline karar vermesi ihtimali disinda, kiraya verenlerin bu kanun degisikligi ya da sonuçlariyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava haklari bulunmamaktadir" dedi.