Gayrımenkul Piyasalarının Cazibesi Artıyor
Jones Lang Laselle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporunda; yatırımcı ve kiracıların 2010 senesine daha olumlu bir algılamayla başladığı ve yılın ilk iki ayındaki yavaşlamaya rağmen, geçen senenin aynı dönemine göre Ocak ayında yüzde 12, Şubat ayında ise yüzde 7'lik reel ciro artışları görüldüğü kaydedil
Jones Lang Laselle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporunda; yatırımcı ve kiracıların 2010 senesine daha olumlu bir algılamayla başladığı ve yılın ilk iki ayındaki yavaşlamaya rağmen, geçen senenin aynı dönemine göre Ocak ayında yüzde 12, Şubat ayında ise yüzde 7'lik reel ciro artışları görüldüğü kaydedildi.
2010 yılının ilk üç aylk döneminde Türkiye'deki perakende, ofis ve lojistik piyasalarını değerlendiren "Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporuna göre; "2010 yılında yatırımcı ve geliştirici algısı, olumlu yönde değişti. Ancak yine de yatırım ve kiracı talebi kriz öncesine dönmedi. Perakendeci talebi arttı. 2009 yılında yaygın olarak kullanılan kira teşvikleri büyük ölçüde sona erdi. Son iki yılda durma noktasına gelen yatırım piyasası, küresel piyasa koşullarının
iyileşmeye başlamasıyla birlikte, 2010 yılının ilk çeyreğinde sınırlı da olsa işlem gerçekleştirdi. Düzelen piyasa koşulları nedeniyle yerel mal sahiplerinin gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü revize etme niyet ve planları, Türkiye piyasasının rekabet avantajını bir nebze daha düşürecek olmasına karşın, 2010 yılının geri kalanında, yatırım piyasasının birkaç işlem daha gerçekleştireceği düşünülüyor. Yıl sonuna doğru perakende ve ofis piyasalarındaki getiri oranları üzerinde, düşüş yönlü baskının devam
etmesi bekleniyor.2010 yılının ilk çeyreğinde kiralanabilir alandaki artış, piyasadaki pozitif algıyı desteklemektedir. 2009 yılının ilk çeyreğindeki 33.000 m2'lik kiralanabilir artışa göre, 2010 yılının ilk çeyreğinde 82.000 m2'lik kiralanabilir alan artışı gözlemlenmiştir. 2010 yılının ilk çeyreğinde, İstanbul ve Ankara ofis piyasasına sınırlı sayıda ofis arzı girmiştir. Proje açılışlarındaki ertelemelere rağmen, her iki ofis piyasasında da gelecek arzın yüksek olduğu görülüyor. 2010 ilk çeyreğinde, 2009
yılı ile karşılaştırıldığında, birincil kira oranları sabit kaldı. Fakat, 2010 yılının geri kalan kısmında kira oranlarında bir artış bekleniyor. 2010 yılında ekonomi ve ihracat hacminde güçlü bir büyüme beklentisiyle, lojistik piyasasında kiracı talebinin hızlı bir şekilde yükselmesi öngörülüyor."
"PERAKENDE PİYASASI"
"Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporuna göre; "2010 yılının ilk çeyreğinde kiralanabilir alandaki artış, piyasadaki pozitif algıyı desteklemektedir. 2009 yılının ilk çeyreğindeki 33.000 m2'lik kiralanabilir artışa göre, 2010 yılının ilk çeyreğinde 82.000 m2'lik kiralanabilir alan artışı gözlemlenmiştir ( 22.000 m2 Isparta İyaş Park, 60.000 m2 Ankara Kentpark). İstanbul perakende piyasası, Mart 2010 itibari ile 2.28 milyon m2'lik kiralanabilir alan arzı sunmaktadır.
Anadolu'daki 3.5 milyon m2'lik kiralanabilir alan arzı ile birlikte Türkiye'de toplam perakende kiralanabilir alan 5.8 milyon m2'ye ulaşmıştır." Raporda Jones Lang LaSalle Araştırma Bölümü rakamlarına göre; "Proje ertelemeleri nedeniyle, İstanbul'da 1.3 milyon m2'lik inşaatına devam edilen proje bulunduğu ve toplam kiralanabilir alanın 2011 yılı sonunda İstanbul'da 3.6 milyon m2'ye, Türkiye genelinde ise 8.1 milyon m2'ye ulaşması beklenmekte olduğu belirtilmiştir. Mart 2010 itibariyle Türkiye'deki
alışveriş merkezi sayısı 238'e yükselmiştir. Bu dönemde, toplam kiralanabilir alan bazında, bölgesel alışveriş merkezlerinin payının yüzde 33'e yükselmiş ve mahalle merkezlerinin payının ise yüzde 29'a düşmüştür. Outlet merkezler halen popülerliğini korumaktadır. Raporda kiracı talebinin yılın ilk çeyreğinde toparlanmaya başladığı vurgulanmaktadır. Ana mağazalar için hipermarket, yapı market ve elektronik markalarının Türk pazarına girişiyle piyasada rekabet artmıştır. Piyasaya yeni giren markalar
arasında Leroy Merlin ve Baumaxx bulunmakta, Media Markt ve Best Buy gibi elektronik market zincirleri ve departman mağazalar kriz öncesi döneme göre çok daha temkinli bir genişleme stratejisi izlemektedir. Lüks perakende markaları, kriz senesinde dahi yatırımlarına devam etmiş, benzer bir yaklaşımla Türk perakendecileri de başta Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Balkan ülkeleri olmak üzere yurtdışına yönelmiştir. Özellikle Kuzey Irak, Türk perakendecileri için tercih edilen bölgelerden biri olarak ortaya
çıkmıştır."
Raporda kira gelişimlerinde kriz öncesi seviyelerine geri dönmenin zaman alacağı, 2010 yılı ilk çeyreği için birincil kiranın m2 başına 75 Euro/ ay seviyelerinde seyrederek böylece 2009 yılı sonuna göre aynı düzeyde kalması tahmin edildiği belirtiliyor. 100m2'lik dükkanın tahmini birincil kirası aylık m2 başına Nişantaşı 150 Euro, Bağdat Caddesi 120 Euro ve İstiklal Caddesi 140 Euro seviyelerinde. Cadde perakendeciliği için devam eden yoğun kiracı talebi, 2010 yılının ilerleyen dönemlerinde birincil
kiralarda artma eğilimine neden olacağı düşünülüyor.
"OFİS PİYASASI"
Rapora göre, "İstanbul Ofis Piyasası, 2010 yılı ilk çeyreğinde 23.000 m2 A sınıfı ofis alanı, İstanbul ofis piyasasına giriş yapmıştır.2010 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen açılışların sınırlı olması nedeniyle, İstanbul ofis piyasasındaki A tipi ofis stoğu 2.2 milyon m2'de kalmış olup, bunların yüzde 50'si Merkezi İş Alanı'nda (MİA) bulunmaktadır. Yaklaşık olarak 600.000 m2 A tip ofis alanını barındıran İstanbul'un Asya yakası, İstanbul ofis piyasasının ikinci en büyük pazarı olarak göze çarpmaktadır.
2010 yılı içerisinde yaklaşık 270.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. Tamamlanacak projelerin büyük bir kısmı Asya yakasında olup, Ümraniye 82.000 m2 A tipi ofis alanı ile ofis arzının yüzde 30'nu oluşturmaktadır. Avrupa yakasındaki MİA dışı bölgelerde ise yaklaşık 70.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. 2010 yılının ilk üç aylık döneminde ofis kiralamalarının yaklaşık yüzde 75'i MİA'da gerçekleşmiştir. Bu dönemde gerçekleşen büyük işlem, Tekfen
Tower'ın yaklaşık 1.045 m2'sinin kiralanmasıdır. 2010 yılında birincil kira oranlarının sabit kaldığ'ı gözlense de kiracı talebindeki canlanmayla birlikte 2010 yılı içinde birincil kira oranlarının yükselen bir trend izlemesi beklenmektedir.
Yılın ilk çeyreği itibariyle Ankara'nın Merkezi İş Alanı'nda bulunan Kentpark ve Başkent Plaza piyasaya yeni giren başlıca ofis projeleri olarak göze çarpmaktadır. 2010 yılının ilk çeyreğinde Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanı yaklaşık 335.000 m2'ye ulaşmış ve İstanbul'dan sonra Türkiye'nin ikinci en büyük ofis piyasası olmuştur. Ankara ofis piyasasının, büyük ölçüde apartman dairelerinden dönüştürülen, düşük kalitedeki ofis alanlarından oluşmasına rağmen, 2010 yılı içerisinde yaklaşık 45.000 m2 A
sınıfı ofis alanın piyasaya girecek olması, Ankara ofis piyasasının gelişimi açısından olumlu bir işaret olarak göze çarpmaktadır. 2010 yılında faaliyete geçecek ofis arzının yaklaşık yüzde 50'si Balgat bölgesinde gerçekleşecektir. Ankara'da 2010 yılının ilk çeyreğinde birincil kira oranları m2 başına 15 USD/ay olarak gerçekleşmiştir."
"LOJİSTİK PİYASASI"
Rapora göre, "Lojistik piyasası, olumlu algılamaya rağmen, kiracı talebindeki artış potansiyelinin henüz en düşük olduğu piyasadır. Ancak, piyasada son aylarda Gebze 50.000 m2, Haramidere'de 7.000 m2'lik lojistik tedarikçileri tarafından gerçekleştirilen işlemler bulunmaktadır. Kiralama işlemleri, lojistik firmalarının Gebze'de geniş hacimli yerleri tercih ettiklerini göstermekte ve bu durum Gebze'nin İstanbul için en çok tercih edilen lojistik alt pazarı olarak ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Genel
olarak, birincil lokasyonda ve birincil varlıklara kiracı talebinin sabit kaldığı gözlenmiştir, ancak ikincil lokasyonlarda ve daha az kaliteli olan varlıklara olan talepte bir yavaşlama yaşanmaktadır. Pazarda, birincil varlıklara olan talebin büyümesi ve ikincil varlıklara olan talebin ise baskı altında kalmaya devam etmesi beklenmektedir. Piyasadaki işlem eksikliği, kira ve getiri oranlarının belirlenmesi zorlaşmaktadır. 2009 yılındaki yaklaşık yüzde 20 - 25 oranındaki kira düşüşlerini takiben, 2010
yılının ilk çeyreğinde kira seviyelerinin sabit olduğu gözlenmektedir. İlk üç aylık dönem için İstanbul'da birincil kira rakamlarının 4 - 4,5 Euro m2/ay seviyelerinde olduğu düşünülmektedir. Ankara ve İzmir gibi ikincil pazarlarda da, yaklaşık yüzde 30 oranında bir düşüş gerçekleşmiş ve birincil kiranın yaklaşık 3 Euro m2 /ay düzeyinde gerçekleşmiştir."
(YC-YC-E)
2010 yılının ilk üç aylk döneminde Türkiye'deki perakende, ofis ve lojistik piyasalarını değerlendiren "Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporuna göre; "2010 yılında yatırımcı ve geliştirici algısı, olumlu yönde değişti. Ancak yine de yatırım ve kiracı talebi kriz öncesine dönmedi. Perakendeci talebi arttı. 2009 yılında yaygın olarak kullanılan kira teşvikleri büyük ölçüde sona erdi. Son iki yılda durma noktasına gelen yatırım piyasası, küresel piyasa koşullarının
iyileşmeye başlamasıyla birlikte, 2010 yılının ilk çeyreğinde sınırlı da olsa işlem gerçekleştirdi. Düzelen piyasa koşulları nedeniyle yerel mal sahiplerinin gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü revize etme niyet ve planları, Türkiye piyasasının rekabet avantajını bir nebze daha düşürecek olmasına karşın, 2010 yılının geri kalanında, yatırım piyasasının birkaç işlem daha gerçekleştireceği düşünülüyor. Yıl sonuna doğru perakende ve ofis piyasalarındaki getiri oranları üzerinde, düşüş yönlü baskının devam
etmesi bekleniyor.2010 yılının ilk çeyreğinde kiralanabilir alandaki artış, piyasadaki pozitif algıyı desteklemektedir. 2009 yılının ilk çeyreğindeki 33.000 m2'lik kiralanabilir artışa göre, 2010 yılının ilk çeyreğinde 82.000 m2'lik kiralanabilir alan artışı gözlemlenmiştir. 2010 yılının ilk çeyreğinde, İstanbul ve Ankara ofis piyasasına sınırlı sayıda ofis arzı girmiştir. Proje açılışlarındaki ertelemelere rağmen, her iki ofis piyasasında da gelecek arzın yüksek olduğu görülüyor. 2010 ilk çeyreğinde, 2009
yılı ile karşılaştırıldığında, birincil kira oranları sabit kaldı. Fakat, 2010 yılının geri kalan kısmında kira oranlarında bir artış bekleniyor. 2010 yılında ekonomi ve ihracat hacminde güçlü bir büyüme beklentisiyle, lojistik piyasasında kiracı talebinin hızlı bir şekilde yükselmesi öngörülüyor."
"PERAKENDE PİYASASI"
"Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Yılı İlk Çeyrek" raporuna göre; "2010 yılının ilk çeyreğinde kiralanabilir alandaki artış, piyasadaki pozitif algıyı desteklemektedir. 2009 yılının ilk çeyreğindeki 33.000 m2'lik kiralanabilir artışa göre, 2010 yılının ilk çeyreğinde 82.000 m2'lik kiralanabilir alan artışı gözlemlenmiştir ( 22.000 m2 Isparta İyaş Park, 60.000 m2 Ankara Kentpark). İstanbul perakende piyasası, Mart 2010 itibari ile 2.28 milyon m2'lik kiralanabilir alan arzı sunmaktadır.
Anadolu'daki 3.5 milyon m2'lik kiralanabilir alan arzı ile birlikte Türkiye'de toplam perakende kiralanabilir alan 5.8 milyon m2'ye ulaşmıştır." Raporda Jones Lang LaSalle Araştırma Bölümü rakamlarına göre; "Proje ertelemeleri nedeniyle, İstanbul'da 1.3 milyon m2'lik inşaatına devam edilen proje bulunduğu ve toplam kiralanabilir alanın 2011 yılı sonunda İstanbul'da 3.6 milyon m2'ye, Türkiye genelinde ise 8.1 milyon m2'ye ulaşması beklenmekte olduğu belirtilmiştir. Mart 2010 itibariyle Türkiye'deki
alışveriş merkezi sayısı 238'e yükselmiştir. Bu dönemde, toplam kiralanabilir alan bazında, bölgesel alışveriş merkezlerinin payının yüzde 33'e yükselmiş ve mahalle merkezlerinin payının ise yüzde 29'a düşmüştür. Outlet merkezler halen popülerliğini korumaktadır. Raporda kiracı talebinin yılın ilk çeyreğinde toparlanmaya başladığı vurgulanmaktadır. Ana mağazalar için hipermarket, yapı market ve elektronik markalarının Türk pazarına girişiyle piyasada rekabet artmıştır. Piyasaya yeni giren markalar
arasında Leroy Merlin ve Baumaxx bulunmakta, Media Markt ve Best Buy gibi elektronik market zincirleri ve departman mağazalar kriz öncesi döneme göre çok daha temkinli bir genişleme stratejisi izlemektedir. Lüks perakende markaları, kriz senesinde dahi yatırımlarına devam etmiş, benzer bir yaklaşımla Türk perakendecileri de başta Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Balkan ülkeleri olmak üzere yurtdışına yönelmiştir. Özellikle Kuzey Irak, Türk perakendecileri için tercih edilen bölgelerden biri olarak ortaya
çıkmıştır."
Raporda kira gelişimlerinde kriz öncesi seviyelerine geri dönmenin zaman alacağı, 2010 yılı ilk çeyreği için birincil kiranın m2 başına 75 Euro/ ay seviyelerinde seyrederek böylece 2009 yılı sonuna göre aynı düzeyde kalması tahmin edildiği belirtiliyor. 100m2'lik dükkanın tahmini birincil kirası aylık m2 başına Nişantaşı 150 Euro, Bağdat Caddesi 120 Euro ve İstiklal Caddesi 140 Euro seviyelerinde. Cadde perakendeciliği için devam eden yoğun kiracı talebi, 2010 yılının ilerleyen dönemlerinde birincil
kiralarda artma eğilimine neden olacağı düşünülüyor.
"OFİS PİYASASI"
Rapora göre, "İstanbul Ofis Piyasası, 2010 yılı ilk çeyreğinde 23.000 m2 A sınıfı ofis alanı, İstanbul ofis piyasasına giriş yapmıştır.2010 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen açılışların sınırlı olması nedeniyle, İstanbul ofis piyasasındaki A tipi ofis stoğu 2.2 milyon m2'de kalmış olup, bunların yüzde 50'si Merkezi İş Alanı'nda (MİA) bulunmaktadır. Yaklaşık olarak 600.000 m2 A tip ofis alanını barındıran İstanbul'un Asya yakası, İstanbul ofis piyasasının ikinci en büyük pazarı olarak göze çarpmaktadır.
2010 yılı içerisinde yaklaşık 270.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. Tamamlanacak projelerin büyük bir kısmı Asya yakasında olup, Ümraniye 82.000 m2 A tipi ofis alanı ile ofis arzının yüzde 30'nu oluşturmaktadır. Avrupa yakasındaki MİA dışı bölgelerde ise yaklaşık 70.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. 2010 yılının ilk üç aylık döneminde ofis kiralamalarının yaklaşık yüzde 75'i MİA'da gerçekleşmiştir. Bu dönemde gerçekleşen büyük işlem, Tekfen
Tower'ın yaklaşık 1.045 m2'sinin kiralanmasıdır. 2010 yılında birincil kira oranlarının sabit kaldığ'ı gözlense de kiracı talebindeki canlanmayla birlikte 2010 yılı içinde birincil kira oranlarının yükselen bir trend izlemesi beklenmektedir.
Yılın ilk çeyreği itibariyle Ankara'nın Merkezi İş Alanı'nda bulunan Kentpark ve Başkent Plaza piyasaya yeni giren başlıca ofis projeleri olarak göze çarpmaktadır. 2010 yılının ilk çeyreğinde Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanı yaklaşık 335.000 m2'ye ulaşmış ve İstanbul'dan sonra Türkiye'nin ikinci en büyük ofis piyasası olmuştur. Ankara ofis piyasasının, büyük ölçüde apartman dairelerinden dönüştürülen, düşük kalitedeki ofis alanlarından oluşmasına rağmen, 2010 yılı içerisinde yaklaşık 45.000 m2 A
sınıfı ofis alanın piyasaya girecek olması, Ankara ofis piyasasının gelişimi açısından olumlu bir işaret olarak göze çarpmaktadır. 2010 yılında faaliyete geçecek ofis arzının yaklaşık yüzde 50'si Balgat bölgesinde gerçekleşecektir. Ankara'da 2010 yılının ilk çeyreğinde birincil kira oranları m2 başına 15 USD/ay olarak gerçekleşmiştir."
"LOJİSTİK PİYASASI"
Rapora göre, "Lojistik piyasası, olumlu algılamaya rağmen, kiracı talebindeki artış potansiyelinin henüz en düşük olduğu piyasadır. Ancak, piyasada son aylarda Gebze 50.000 m2, Haramidere'de 7.000 m2'lik lojistik tedarikçileri tarafından gerçekleştirilen işlemler bulunmaktadır. Kiralama işlemleri, lojistik firmalarının Gebze'de geniş hacimli yerleri tercih ettiklerini göstermekte ve bu durum Gebze'nin İstanbul için en çok tercih edilen lojistik alt pazarı olarak ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Genel
olarak, birincil lokasyonda ve birincil varlıklara kiracı talebinin sabit kaldığı gözlenmiştir, ancak ikincil lokasyonlarda ve daha az kaliteli olan varlıklara olan talepte bir yavaşlama yaşanmaktadır. Pazarda, birincil varlıklara olan talebin büyümesi ve ikincil varlıklara olan talebin ise baskı altında kalmaya devam etmesi beklenmektedir. Piyasadaki işlem eksikliği, kira ve getiri oranlarının belirlenmesi zorlaşmaktadır. 2009 yılındaki yaklaşık yüzde 20 - 25 oranındaki kira düşüşlerini takiben, 2010
yılının ilk çeyreğinde kira seviyelerinin sabit olduğu gözlenmektedir. İlk üç aylık dönem için İstanbul'da birincil kira rakamlarının 4 - 4,5 Euro m2/ay seviyelerinde olduğu düşünülmektedir. Ankara ve İzmir gibi ikincil pazarlarda da, yaklaşık yüzde 30 oranında bir düşüş gerçekleşmiş ve birincil kiranın yaklaşık 3 Euro m2 /ay düzeyinde gerçekleşmiştir."
(YC-YC-E)