'Orta Vadede Yabancılara Aylık 4 Bin, 5 Bin Konut Satışı Mümkün Olabilir'

AA muhabirine konut sektörü ve mortgage konularında değerlendirmelerde bulunan Atay, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) 2 Ocak 2015 verilerine göre 2014 yılı sonunda sektör büyüklüğünün katılım bankaları dahil 124,7 milyar TL'ye ulaştığını ve kredi hacmindeki büyümenin yüzde 14 civarında olduğunu ifade etti.

Atay, Garanti Bankası'nın ise yüzde 12 payla sektör liderliğini sürdürerek yılı tamamladığını belirtti.

Bu yıl ABD Merkez Bankası'nın (Fed) alacağı kararların gelişmekte olan pek çok ülkenin, özellikle de dış finansmana ihtiyaç duyanların ekonomisini etkileyeceğini dile getiren Atay, "Fed'in sene içinde faiz oranlarını artırma ihtimali yüksek olduğu için, ülkemizde de mortgage faiz oranlarının mevcut seviyelerin çok altına inmesini beklemiyoruz. Ama yine de 2014 yılında gerçekleşen faiz oranı ortalamasından daha düşük seyredeceğini düşünüyoruz" dedi.

Kredi hacmi beklentileri açısından değerlendirdiklerinde 2015 yılının gayrimenkul sektörü açısından 2014'ten büyük farklılıklar içereceğini düşünmediklerini kaydeden Atay, Türkiye'nin çevresinde süregelen belirsizliklerin kısa bir dönemde çözülmeyeceğini ve dolayısıyla Türk ekonomisi üzerinde bir baskı yaratmaya devam edeceğini bu nedenle, büyümenin ve konut fiyat artışının 2015 yılında geçen yıla yakın bir seviyede gerçekleşeceğini söyledi.


- "Hayat sigortası yaptırmanın zorunlu olmadığını belirtmeliyiz"

Bir tür gayrimenkul finansman sistemi olan "mortgage" kelimesinin "ipotek teminatı" anlamına geldiğini belirten Atay, söz konusu sistemin genel işleyişini finans kuruluşlarının konut sahibi olmak isteyenlere uzun vadeli kredi kullandırması ve bu kredinin teminatını oluşturmak amacıyla satın alınan konutların üzerine ipotek tesis etmesi şeklinde özetlenebileceğini dile getirdi.
Atay, mortgage kullanarak ev satın almanın en önemli faydasının kişinin uzun vadeli olarak kredi kullanmasına ve nakit akışına uygun şekilde ev sahibi olmasına imkan sağlaması olduğunu ifade etti.

Sistemin özellikle konut edinmek için yeterli birikimi bulunmayanlara, neredeyse kira verir gibi aylık ödemeler yaparak konut sahibi olma imkanı sunduğu için toplumun refah seviyesinin yükselmesinde önemli bir role sahip bulunduğuna dikkati çeken Atay, şöyle konuştu:
"İleriye yönelik yatırım yapmak isteyenler için karlı bir araç olan mortgage kredisi, bu özellikleri nedeniyle, bir bireyin kullanabileceği en uzun vadeli ve en düşük maliyetli kredi türüdür. Mortgage kullandırım süreci kapsamında alınacak konutun ekspertizinin yapılması, söz konusu gayrimenkulün her türlü yasal prosedüre uygun inşa edilip edilmediğinin anlaşılmasını sağlar. Bunun yanı sıra mortgage kredisine ödenen faizler, konutun kiraya verilmesi halinde vergiye tabi kira matrahından veya konutun 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde oluşacak değer artışından kaynaklanan gelir vergisi matrahından düşülebilir.
Öncelikle hayat sigortası yaptırmanın zorunlu olmadığını belirtmeliyiz. Fakat Garanti Mortgage olarak yaptırılmasını önemle tavsiye ediyoruz. Çünkü doğru kapsamıyla yapılan bir sigorta poliçesi, tüketiciyi ve kanuni varislerini istenmeyen durumlara karşı koruyor ve fayda sağlıyor. Sadece tüketicileri değil yakınlarına karşı olan sorumluluklarını da güvence altına alması açısından, hayat sigortasının bu süreçte önemli olduğuna inanıyoruz. Bu nedenle, mortgage kredisi alırken hayat sigortası da yaptıran müşterilerimize, avantajlı faiz oranlarıyla mortgage kullanma fırsatı sunuyoruz. Hayat sigortalı mortgage ürünümüzden faydalanan müşterilerimiz, böylelikle hem geleceklerini hem de bütçelerini güvence altına almış oluyor."

- Kentsel dönüşüm

Garanti Mortgage olarak kentsel dönüşümü; riskli yapıların yenilenmesi, vatandaşların güvenli, modern, insan odaklı yaşam alanlarına kavuşması açısından önemsediklerini ifade eden Atay, bu noktada, evlerini yeniden yaptırmak isteyen vatandaşlara uygun koşullarda finansman sağlanması, ekonomik ve sosyal anlamda güvence verilmesinin büyük önem taşıdığını ve bu yüzden oluşturdukları farklı süreçlerle, kişilere ve durumlara özel çözümler sunmaya çalıştıklarını söyledi.

Konut üreticilerini bilgilendirmek için zaman zaman müteahhitlerle bir araya gelip, "Kentsel Dönüşüm Sürecinde Konut İnşaatı ve Kentsel Dönüşümde Finansman Modelleri" konulu toplantıları gerçekleştirdikleri bilgisini veren Atay, şunları ifade etti:
"Ayrıca tüketicileri bilgilendirmek ve daha iyi hizmet verebilmek için, 'kentseldonusumcevaplari.com' adlı bir internet sitesi hazırladık. Mortgage hakkındaki uzmanlığımızı aktardığımız siteyi ziyaret eden tüketiciler, kentsel dönüşümle ilgili merak ettikleri her sorunun cevabını bulabiliyor. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm konusunda uzmanlarımıza her soruyu sorabilecekleri, danışmanlık hizmeti alıp kredi başvurusunda bulunabilecekleri 444 0332 numaralı kentsel dönüşüm hattını da kurduk.
Kentsel dönüşüm konusunda, kat maliklerine ve yapımcı firmalara bire bir hizmet vermek üzere, bünyemizde Kentsel Dönüşüm Uzman Ekibi'ni oluşturduk. Ekip, bankamıza gelen kentsel dönüşüm taleplerinde kat maliklerini yapımcı firmalarla bir araya getirerek, uygun finansman modelleri oluşturuyor. Mortgage sektörünün lideri olarak, rekabetçi gücümüz ve bu alandaki tecrübemizle kentsel dönüşüm konusundaki projelere destek vermeye önümüzdeki dönemde de devam edeceğiz."

-"Aşırı üretim yapıldığına yönelik bir işaret olduğunu düşünmüyoruz"

Genel olarak ev almanın her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektirdiğini, dolayısıyla dönemsel ya da sezonsal artışlara/değişimlere göre karar vermenin çok doğru olmadığını söyleyen Atay, "Faiz oranlarındaki değişikliklere göre, mortgage kullanımları farklılık gösterse de 'şu dönem ev almak için en uygundur' diyemeyiz. Mortgage ile ev alacaklara önerimiz; konut kredisi faizlerinde en düşük oranları beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında, eğer o an oluşan aylık ödemeler bütçelerine uygunsa satın alımı gerçekleştirmeleri" dedi.

Atay, bu doğrultuda, müşterilere farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak sundukları 25 kredi paketiyle, Türkiye'nin en geniş mortgage ürün yelpazesini oluşturduklarını ifade etti.

Sektöre genel olarak bakıldığında suni bir talep patlamasının olmadığını, talebin daha çok ülkenin demografik özelliklerinden kaynaklandığını gördüklerini dile getiren Atay, şunları kaydetti:
"Arzın da hemen hemen talebe paralel hareket ettiğini söyleyebiliriz. Çünkü dünyadaki pek çok ülkenin, özellikle de gelişmiş ülkelerin aksine, Türkiye'nin nüfusu hızla artmaya devam ediyor. Yıllık nüfus artış hızımız yüzde 1'in üstünde. Bu durum, genç bir nüfusa sahip olmamızı sağlıyor. Kentleşme oranımız ise yüzde 80'lerin üstünde. Diğer yandan, bir evde yaşayan ortalama kişi sayısı azalıyor. Sosyal değişiklikler ve kentleşme, 5'lerin üstünde olan bu sayıyı 4'ün altına düşürmüş durumda. Bunun yanı sıra, gelir seviyesinin de artmaya devam ettiğini görüyoruz.
Bu özelliklerin hepsi ayrı ayrı, konut talebinde artış anlamına geliyor. Konut arzına bakacak olursak; resmi bir veri olmasa da Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin bu konuda sektöre verdiği çalışmalar var. Bu çalışmalara göre, her sene üretilmesi gereken konut sayısının 600 binden fazla olduğunu görüyoruz. Ne kadar konut üretildiği konusunda bir diğer gösterge olan yapı kullanım izinlerine bakarak; son 5 yılın ortalamasında 538 bin yapı kullanım izni alındığını söyleyebiliriz. Alınan ruhsatların ortalaması ise 728 bin adet. Her iki rakama baktığımızda, aslında arzın da talebe yakın bir seviyede olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla, burada aşırı üretim yapıldığına yönelik bir işaret olduğunu düşünmüyoruz."

- "Gönül rahatlığıyla Türkiye genelinde bir konut balonu olmadığını söyleyebiliriz"

Atay, arz-talep arasındaki ilişki doğrultusunda yönünü belirleyen bir diğer gösterge olan konut fiyat endeksine göre fiyatlarda bir artış olduğu ama reel bazda bakıldığında alarm verecek bir gelişim olduğunun söylenemeyeceğini vurguladı.
"Gönül rahatlığıyla Türkiye genelinde bir konut balonu olmadığını söyleyebiliriz" diyen Atay, Türkiye'deki konut sektörünün ana sorununun, bazı bölgelerdeki arsa arzı olduğunu dile getirdi.
Özellikle belirli segmentlerde ve bölgelerde arz-talep dengesizliği kaynaklı arz fazlasının mevcut olduğunu belirten Atay, ancak burada oluşan fazla stokun fiyatlarda yapılacak bir düzeltmeyle veya bölgenin çekiciliğinin artırılmasıyla (metro gitmesi, yeni iş alanlarının oluşması vs) eriyebileceği kanaatini taşıdıklarını aktardı.

- "İç talep ağırlıklı bir gelişmenin, olası dış taleple biraz desteklenmesi, daha sağlıklı bir konut sektörünün oluşması anlamına gelecektir"

Gayrimenkul sektörünün Türkiye gibi gelişmekte olan kalabalık ve genç bir nüfusa sahip ülkede oldukça gelişime açık olduğunu düşündüğünü aktaran Atay, ancak sektörün yine de kısa ve orta vadeli ekonomik ve politik gelişmelerden etkileneceğini söyledi.

2015 konut fiyat artışı beklentisi için özellikle bu gelişmeleri, konut kredisi faiz oranlarını ve TÜFE'deki aylık değişimleri yakından gözlemlemek gerektiğini vurgulayan Atay, yabancılara konut satışı için şunları kaydetti:
"Yabancılara konut satışında bir artış görüldüğünü; özellikle yapılan yasal değişiklikler sonucu, eskiden konut almaları mümkün olmayan birçok ülke vatandaşının artık bu hakka sahip olmasının talebi oldukça artırdığını söyleyebiliriz. Dolayısıyla, orta vadede aylık 4 bin, 5 bin rakamlarına ulaşmak mümkün olabilir. Ancak söz konusu rakama ulaşılsa dahi, 60 bin adet konut için yıllık 1 milyon adetlik satış rakamı düşünürsek, bu yine de sektörün ufak bir kısmını oluşturacak. Ayrıca bu talebin, iç talebe göre çok daha elastik olduğunu görüyoruz. Buna örnek olarak İspanya'yı verebiliriz. Dolayısıyla iç talep ağırlıklı bir gelişmenin, olası dış taleple biraz desteklenmesi, daha sağlıklı bir konut sektörünün oluşması anlamına gelecektir."
Garanti Bankası olarak, özellikle yurt dışında yerleşik tüketicilere beğendikleri evin bir kısmını bile olsa mortgage kredisiyle satın almalarını öneren Atay, konutun yasal prosedürlere uygun olup olmadığını anlamak açısından, özellikle çok iyi bilmedikleri bir ülkeden ev almak için mortgage kullanmanın daha güvenilir bir yol olacağını söyledi.

Atay, Garanti Bankası olarak, yurtdışında yaşayan, oturma veya yatırım amacıyla Türkiye'de konut sahibi olmak isteyen yabancı uyruklu tüketiciler için; farklı risk algıları, ihtiyaçları ve talepleri doğrultusunda geniş bir ürün yelpazesi sunduklarını belirtti.