Dev Plazalar Bos Kaldi, Yüzde 20'Si Kullanilmiyor

Istanbul’da ticari gayrimenkuller bos kaldi. Sirketlerin hibrit çalismaya geçmesi, artan kiralama ve aidat maliyetleri plaza ve ofislere olan ihtiyaci azaltti. Istanbul’da ticari gayrimenkullerin yüzde 20’si bos ve atil duruma düstü. Gayrimenkul piyasasinda kullanilmayan plaza ve ofislerden nasil faydalanabilecegine iliskin çözümler konusuluyor.

"Plazalarin yüzde 20’si bos"

Konuya iliskin açiklamalarda bulunan Emlak Uzmani Mustafa Hakan Özelmacikli, özellikle pandemi dönemiyle birlikte evden çalisma modelinin geldigi bir dönemin geride kaldigini belirterek, "Gerek uzaktan çalismanin getirdigi bir çalisma kültürünün anlasilmasiyla gerekse de dönemsel çalisma nedenleriyle is yerlerinin konut stoklarinda bir arz fazlasi yasandi. Bu arz fazlasi pandemi döneminden önce genel anlamda yüksek montanli insa edilmis ticari alanlarimiz için beraberdi. Halen bu evrede finans merkezi gibi bazi yerlerde ticari üniteler yapilmaya devam ediyor. Pandemide uzaktan çalisma gerekse de fazla yapilmis bu stoklar nedeniyle plazalarda yüzde 20’ye yakin bir bosluk orani mevcut. Son dönemde her halükarda yeni bu tarzda insaatlar yapilmamis olsa bile, var olan stokun nispeten çok daha azinin kullanildigini görüyoruz. Bu stokun neden oldugu açilardan baktigimizda belli bölgelerde bazi yogunluklar oldugunu görüyoruz. Örnegin; Istanbul Avrupa Yakasi’nda özellikle Maslak en çok bosluk yasanan noktalardan bir tanesi. Bunun yanisira Basin Ekspres hatti dedigimiz bölgede bosluk oranlarimiz mevcut. Bunlarin bir kismi merkezi is alani imari statüsünde olan alanlar. Bununla beraber Levent ve Etiler hatti ile Seyrantepe ve Sisli hattinda bu bosluk oranlari göze çarpiyor" dedi.



"Sirketlerin belli noktalarda küçülmeye gitmesi plazalarin bos kalmasinda baska bir neden"

Istanbul Anadolu Yakasi’na bakildiginda Kozyatagi hattinda genel bir ticari arz fazlasi bulundugunun altini çizen Özelmacikli, "Bunun yaninda son dönemde bazi bankalarin gelmesiyle beraber Ümraniye hattinda bu bosluklari görebiliyoruz. Bu bosluklarin önemli bir nedeni de sirketlerin belli noktalarda küçülmeye gitmesidir. Daha önce daha yüksek metrekareli bir alana sahip sirket daha küçük bir metrekareli is yerine geçti. Bunun nedeniyle de aslinda bu bosluklarin bazilari olustu. Burada önemli nedenlerden bir tanesi de aidatlardir. Özellikle ticari gayrimenkullerde diger konutlardan daha farkli aidatlarla ilgili giderler var. Binalarin dis cephelerinin temizlikleri, ekstra güvenlik önlemleri ve buranin is sagligi ve güvenligi riskleri daha minimize edilmesi yönüyle baktigimizda özellikle aidatlarla ilgili kisim ticari gayrimenkullerin yorucu bir kismi diyebiliriz. Bu nedenle bosluk oranlarinin gerek aidatlar gerekse de pandemi kosullari nedeniyle sirketlerin nispeten uzaktan çalisma modeliyle de degistirilebilir oldugunu görmesi, bu boslugun nedeninin açikliyor" ifadelerini kullandi.

Son dönemde sirketlerin ’flexible ofis’ modelini tercih ettigine dikkat çeken Özelmacikli, "Bunlar ihtiyaca göre artirilabilir metrekareli yerler oluyor. Sanal ofis dedigimiz hizmetler nedeniyle bu hizmeti aslinda vergi levhasi ve kaydini açarak bu sanal ofisler üzerinden yürütmeleri biraz daha tercih edilen nokta oldu" diye konustu.



Nasil degerlendirilebilir?

Plazalarin nasil degerlendirilecegine iliskin olarak Özelmacikli su bilgileri verdi: "Bu açidan baktigimizda da özellikle çok görünen ve bizler için çok ciddi bir risk bulunuyor. Özellikle büyüksehirlerde yeterli konut stoklarimiz yok ve talep artmaya devam ediyor. Bu durumdan ilk etkilenecek kisiler de yüksek bir oranda üniversiteye yeni yerlesen gençler olacak. Bu ögrencilerin barinma problemini çözemedigimz takdirde yaklasik iki ay sonra çok ciddi daha farkli durumlari konusuyor olacagiz. Bu nedenle Gençlik ve Spor Bakanligimizin nezdinde YURTKUR’un yapabilecegi kiralamalarla ya da belediyelerin istirakleri çerçevesinde yapilabilecek kiralamalarla veya bu plazalari girisimcilere verilebilecek bazi geçici düzenlemelerle, en azindan buralarin toplu bir barinma amaciyla kullanilmasi çok daha mümkün hale gelebilir. Buralara yapilacak servis hatlari veya belirlenecek güzergahlara verilecek bazi desteklerle bu atil kalan plazalarin en azindan toplu barinma ihtiyaci açisindan kullanilmasi çok büyük bir fayda saglayacaktir. Özellikle gayrimenkul sektöründe yeni arzlar üretilene kadar bir nebze kullanilma potansiyeli saglayacaktir."

"Plazalarin kira fiyatlarinda yüksek artislar oldu"

Özelmacikli, "Nispeten konutlar çerçevesinde artan fiyatlar ticari gayrimenkul piyasalarina yansidi. Konutlarda yasanan artis bir miktar daha fazlayken, büyüksehirlerde ticari gayrimenkul fiyatlari artti. Plazalarin bu kira fiyatlarinda gerçekten yüksek artislar oldu. Bu satis fiyatlarina da yansidi. Özellikle Istanbul’da su anda metrekare degerlerinin 17, 18 bin lira seviyelerine ulastigini söylemek mümkün. Ankara, Izmir gibi yerlerde de 10-11 bin lira bandinda diyebiliriz. Bu noktada en önemli etken plazalarin siniflandirilmasidir. A, B ve C sinifi dedigimiz farkli plaza türleri var. Bu farkli plaza türlerinin özellikle o plazanin tasidigi nitelikler çerçevesinde sagladigi avantajlar siniflandiriliyor. Bu katlar, kullanim alanlari, sosyal olanaklar, binalarin enerji verimliligi, kapasiteleri gibi birçok farkli faktör plazalarin siniflandirilmasina neden oluyor. Bizim daha çok kastettigimiz A ve B sinifi kategorilerindeki yerler diyebiliriz" dedi.



"Plazalardaki kira artis oranlarinin neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldigini görüyoruz"

Özellikle ticari gayrimenkul tarafina bakildiginda, var olan bir stopaj yükünün bulundugunu dile getiren Özelmacikli, "Aslinda mal sahibinin sorumlulugu olan bedelinin içinden ödendigi stopaj oraninin da belli dönemlerde muafiyetler ve düsüsler saglanmisti. Bu bosluk oranlarinin azalmasi açisindan ve ticari faaliyetlerin artirilmasi açisindan bir düzenleme yapilabilir. Özellikle de konut kiralarina getirilen sinirlama is yerlerine getirilmedi. Hatta son on iki aylik ortalama kira artislarina baktigimiz zaman is yerlerindeki artislarin neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldigini ve yükselmeye de devam edecegini gördügümüz bir unsur var. Belki ticari gayrimenkuller için de böyle bir sinirlandirma söz konusu olabilirdi. Modeller anlaminda da sabit kira yerine özellikle bazi perakende piyasalarinda, ciro bazda hasilat paylasimi farkli modelleri de gerek hukuki altyapisi gerekse de bakis açimizin hazir olmasi faydali olacagi kanaatindeyiz" açiklamalarinda bulundu.