Kira zammına 'üst sınır' önerisi gündemde

Son günlerde hayat pahalılığının yükselmesi emlak piyasasına da yansıdı. Konut fiyatlarındaki yüksek artış; 'yabancıya yapılan konut satışı ve kiralamaların fiyatları artırdığı' tartışmalarını beraberinde getirdi. Piyasa temsilcileri, yabancı alıcıların yaptığı alımlar ve kiralamaların sınırlı olduğuna dikkat çekerken, bu durumu fırsata çevirmek isteyenlerin piyasaya etki ettiğini ve 'yabancıları kullandıığını' belirtiyor. Bazı uzmanlar ise yabancıların girdiği piyasada ‘ani fiyat yükselişlerine' vurgu yapıyor.

Toplam konut satışı içinde yabancıya yapılan satışlar 2021'de yüzde 4 ile sınırlı kaldı. Ancak yabancı alıcının Türkiye'ye ilgisi artıyor. Döviz bazında satın almalar yapılıyor. Yabancının ilgisini fırsatçılıkla gündeme getiren bazı emlakçılar ‘sadece yabancıya kiralık' ya da sadece Arapça ve İngilizce ilanlarla kiralama yapıyor. Arz yetersizliği nedeniyle konut fiyat artışlarının hızlandığı belirtilen mevcut ortamda bu gibi ilanlar ve satın almaların, piyasayı ‘yabancıların hareketlendirdiği' algısını oluşturduğu ifade ediliyor.

Yabancı yatırımcının Türkiye'ye ilgisi her geçen yıl artıyor. TÜİK verilerine göre, Ocak – Mart 2022 döneminde yakalanan artış yüzde 45.1.

Mars Investment İcra Kulu Başkanı Hakan Bucak, 87 ülke vatandaşının Türkiye'den konut aldığını dile getirdi. Bucak, “Irak, İran, Rusya, Almanya, Kazakistan, Afganistan, Ukrayna, Kuveyt, Yemen, İngiltere, Pakistan, Mısır, Filistin, ABD, Ürdün, Azerbaycan, Kanada, Lübnan, Sudan ve Çin en çok konut sattığımız 20 ülke. Son iki aydır bu sıralamada en çok merak edilen iki ülke var; biri Rusya diğeri Ukrayna. Savaş ile birlikte bu ilgide ciddi bir artış gözlemliyoruz” diye konuştu.

2021'de Türkiye'den konut almaya karar verenlerin ülkeye doğrudan 6, dolaylı olarak 10 milyar dolar döviz getirdiğini anlatan Bucak, 2022 beklentisinin 10-15 milyar dolar arası olduğunu söyledi.

Konut satış rakamları ile kiralama rakamlarında son dönemde yaşanan artışın yabancı yatırımcıyla ilgisi bulunmadığını vurgulayan Bucak, “2021 yılında yaklaşık 1.5 milyon konutun satışı gerçekleşti ve yabancıların bunun içindeki oranı yüzde 3.9 oldu. Dolayısıyla fiyatlara etki edecek bir durum söz konusu değil” dedi. Fiyat artışını değerlendiren Bucak, “Emtia fiyatlarında artış, tedarik ve lojistik sorunu, konut arzının azalması, yüksek döviz kuru, dünyada yüksek enflasyon konutta maliyetlere negatif etki yaptı. Konut fiyatlarındaki artışa gerekçe olan nedenler ortadan kalkmadığı müddetçe yakın dönem için bir dengelenme beklemiyoruz” diye konuştu.

‘Kira zammında üst sınır' önerisinin konuşulduğunu belirten Bucak, “Arz - talep dengesini sağlamadığınız müddetçe bu tarz öneriler sorunu gerçek manada çözmeyecektir. Bu noktada bizlerin iki önerisi var. İlki, devletin çeşitli finans paketleriyle arz üretimini desteklemesi ve bu yolla inşaat maliyetleri üzerinde baskı oluşturması, bir diğeri ise kamu kurumlarına ait inşaat şirketlerinin arz üretimini artırması” dedi.

TL karşılığı döviz bazında düşük kalan kiraların yabancılarca ‘normal' bulunarak hızla kiralama yapıldığı belirtiliyor. Diğer taraftan yabancı alıcıdan kiralama fiyatı döviz karşılığı düşünülerek ‘fazla istendiği' de dile getiriliyor. Coldwell Banker Baras Gayrimenkul Ofisi Yöneticisi ve Lüks Konut Uzmanı Sühran Aras, şunları anlatıyor:

“Bağdat Caddesi'nde birinci parselde yani yol yalı kısmında; sıfır bitmiş, 200 metrekare, kiralık fiyatı 120 bin liradan başlıyor. İkinci katı ise 140 bin lira. 44 metrekarelik başka bir ev ise 12 bin liraya kiraladık. Üstelik bu 44 metrekare daire ilana çıktıktan bir saat sonra kaporası geldi. Kim kiraladı? Bir Rus kiraladı. İşte yabancılar piyasayı böyle etkiliyor. Piyasa içinde belki yabancıların payı az olarak görülüyor ama baktığınızda bir mahallede 1+1 44 metrekare daire 12 bin liraya kiraladığında daha büyük evler için piyasa daha yukarı gitmez mi?”

Realtyplus Türkiye-KKTC Kurucu Ortağı Özhan Carda, kiradaki fahiş artışı tetikleyen en önemli etkenlerin başında 2018'den bu yana Türkiye'de konut üretiminin daralması ve enflasyon etkisiyle yükselen inşaat maliyetlerinin geldiğini söyledi. Carda, “Bazı bölgelerde savaştan kaçan Rus ve Ukrayna vatandaşlarının dolar bazında yüksek kiralar ödemeye razı olmaları da başka bir neden. Bu üç sorun da çok çabuk çözümlenemeyeceği için önümüzdeki dönem kira artışı devam edecektir” dedi.

Gündemdeki bir başka tartışma ise ‘sadece yabancıya kiralık' ilanlarının fırsatçılık olduğuna yönelik. Bu sayede döviz karşılığı TL bazında kiraların artırıldığı ifade ediliyor. Bu ilanların ‘ayrımcılık' nedeniyle dava konusu da olabileceği değerlendiriliyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu durumun Anayasa'nın eşitlik ilkesinin ihlaline neden olduğunu belirtti.

Kakıcı Şimşek “Bu durum gerçekçi olmayan bir piyasa oluştururken aynı zamanda Anayasa'nın eşitlik ilkesinin ihlaline neden oluyor. Kişi evi kiralamaya uygun nitelikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da farklı milletten olması bağlayıcı bir neden olamaz. Dil, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi düşünce, felsefi inanç, din veya mezhep farklılığından kaynaklanan nefret nedeniyle; bir kişinin olağan bir ekonomik etkinlikte bulunmasını engelleyen kimse ayrımcılık suçunu işlemiş sayılır” uyarısında bulunuyor.